Hipotecas, ese oscuro objeto del deseo
Las hipotecas, que hace poco más de un lustro se convertían en el producto financiero más comercializado, han pasado al infierno financiero en términos de productos a comercializar.
Realmente se han convertido en objetos del deseo. Por un lado, los nuevos adquirentes de viviendas desean una hipoteca ajustada en condiciones y vinculación a contratar. Por otro, las entidades financieras han subido los precios y los requisitos de vinculación con la intención de ganar más en los márgenes y limitar las concesiones de las mismas a perfiles de clientes más atractivos (seguros) para cualquier entidad.
Unos desean las condiciones de antaño y otros buscan buenos clientes dispuestos a pagar elevados diferenciales y comisiones corriendo el menor riesgo posible.
Ambas posturas son evidentemente contrapuestas pero todos las justifican.
Los compradores nuevos indican que el precio de la vivienda ha descendido pero no tanto como lo que sería necesario. Implica que al menos a la hora de pedir la hipoteca se puede pedir por una menor cuantía. Los bancos, pese a que se les solicita menos cuantía por una hipoteca, han subido los diferenciales compensado lo que dejan de ganar por los elevados importes que antes pedían reducidos ahora, vía mayor incremento directo en diferenciales y gastos.
Para los primeros la cuota mensual resultante es similar, ya que se paga más diferencial y oros gastos para una menor cuantía, con lo que la cuota mensual se mantiene similar en todo momento.
Para los segundos, las cifras del negocio hipotecario que tenían se han derrumbado con lo cual deben de cobrar más en las nuevas operaciones que lo que cobraban por las hipotecas hace unos años, compensando en cierta medida la caída de la cifra del negocio, por un mayor comisionaje y diferencial a aplicar. Quieren mantener su cifra de beneficios ganando márgenes: mayores comisiones a un menor número de operaciones.
¿Qué ocurre entonces con una caída de precios de la vivienda constante y una paralización del Euribor hipotecario?
En ambos casos son factores que deberían hacer reducir los ingresos de las entidades financieras y, sin embargo, ocurre lo contrario, ya que la ventaja al cliente final de la hipotecas, nunca llega a materializarse porque las entidades deciden subir las comisiones y los diferenciales que absorba el menor importe solicitado en cada hipoteca.
Conclusión, una caída de la vivienda en términos de precio, debería de ser un beneficio que se traslade al comprador, y es una cosa que no está ocurriendo, ya que es absorbida por los mayores precios cobrados por las entidades financieras.
Pero estas, además de no querer perder beneficios, tienen un problema a mayores que es el de deshacerse de las viviendas embargadas a promotores o a clientes. Ahí si que las entidades vuelven a ofrecer ventajas y diferenciales de antaño: +0,50 al Euribor o menos incluso, no cobrar comisiones de apertura o incluso financiar el 100% del precio de venta de la vivienda que se le compre a ellos.
Rara es la entidad financiera (bien en su web o bien en su portal inmobiliario) que no ofrece condiciones espectaculares para pisos que son de su propiedad. El problema radica es que quien quiere adquirir una vivienda nueva tiene que adaptarse a la oferta de esa entidad en materia de pisos, lo cual fácilmente no se adapte a lo que el comprador busca.
Por eso las entidades financieras, ayudadas además con dinero público, vuelven a incrementar cada poco los precios de las hipotecas ya que su pensamiento es: o me compras el piso a mi y reduzco stock de viviendas con lo que gano, o bien lo compras a un promotor pero te cobro por la hipoteca un diferencial y te pido una vinculación mucho mayor que hace 5 años, lo que hace que los ingresos de la entidad se mantengan como antaño como cuando concedían hipotecas por doquier día sí y día también.
En ambos casos, como en el cásico, la banca siempre gana.
