Consejos para no malvender tu vivienda
- Vemos, una vez analizadas las recomendaciones de los especialistas, de forma sencilla y cercana unos consejos
Que el mercado de compraventa de viviendas está muy complicado es tontería que se diga porque ya lo sabes de sobra. Pero el hecho es que en algún sitio hay que vivir y, aunque se tarde más que antes en vender una vivienda, si lo haces de forma correcta y ajustada, puede que encuentres un vendedor realmente interesado.
Y cuando decimos que es vender tu vivienda, no nos referimos a una segunda vivienda que se compró en su día para especular y ganar dinero rápido. Ahora eso ya no es posible con lo cual si da gastos mensuales, deshacerse de ella lo antes posible, a poder ser, sin perder dinero.
Pero vamos al tema, quieres vender tu vivienda.
Lo primero que tienes que saber es a dónde vas a ir a vivir cuando vendas tu casa. Si es una vivienda familiar que te sale gratis, el tema del precio de la que vendes, aunque sea importante, puede permitirte cierto margen para negociar el precio con el posible comprador. Pero si vas a comprar otra vivienda y necesitas pedir hipoteca, tendrás que poner un precio determinado por la que vendes e intentar no moverte de él, ya que lo que está claro es que no puedes endeudarte en una nueva vivienda y tener alguna deuda de la anterior.
Una vez que ya sabes a dónde vas a vivir, nos metemos ya en la vivienda que queremos vender.
¿Sabes si se venden más viviendas como la tuya en la zona en la que resides? ¿Qué precios tienen? ¿Cuál es su antigüedad? ¿Características como superficie, anexos, plazas de garaje,…? Toda esta información debes de tenerla en cuenta si quieres vender tu casa. No es fácil que la obtengas claro está, pero es de vital importancia que la conozcas ya que te permite dos cosas:
- Fijar un precio real de mercado según lo que tienes a tu alrededor.
- Conseguir que se valore más tu casa si tiene algo que la diferencia de las demás y lo sabes vender.
Tienes que tener en cuenta una cosa y es que por un lado hay lo que es el precio, o sea, lo que cuesta, y otro muy distinto lo que vale, o sea, el valor subjetivo que le da el comprador.
Si el comprador tiene hijos pequeños y tiene un colegio cerca de su casa o una guardería, es un valor añadid que tienes que hacérselo saber para que lo valore. Que para ir a hacer la compra diaria no es necesario que emplee el coche, es también algo muy a valorar por tu posible comprador que le debes de dejar claro. Incluso si has hecho mejoras en la vivienda que desde fuera no se perciben y que te diferencia de las demás de tu entorno, son cosas que debes hacérselo saber.
Una cosa es la impresión a primera vista que tenga el potencial comprador y otra la que tiene tras analizar todo lo que tú le digas. Por lo tanto los dos primeros consejos para vender bien tu casa serían:
- Conocer al máximo lo que se vende por tu zona, precio y características.
- Hacer una lista de todo lo que aporta valor a tu vivienda frente a otras de tu zona o de otras zonas y que pueden ser valoradas positivamente por el potencial comprador y le hagan decidirse por tu casa: servicios sanitarios cerca, colegios o guarderías cerca, no necesidad de uso de coche para acceder a servicios básicos,….
Y es que es lógico: debes de conocer a tu competencia y debes de conocer cuáles son tus puntos fuertes, mejor dicho, los de tu casa.
Según está el mercado inmobiliario hoy en día, un tercer consejo es que no te obsesiones con vender la casa por un precio superior al que la compraste. Ten en cuenta que mientras has vivido en ella, te has beneficiado de unas ventajas fiscales seguramente, con lo cual si vendes el piso por el mismo precio que te costó, estarás ganando dinero. Por eso, como tercer consejo te digo que lo que debes de conocer es cuál ha sido el coste real de tu casa: precio, impuestos, gastos de notario, registros,…. La suma de todos te dará una determinada cantidad que te debe de servir de base para fijar el precio definitivo y en caso de que entres a negociar el precio, te sirvan de suelo para no bajar de esa cantidad. Claro está, siempre que no necesites vender el piso rápidamente.
Por ejemplo, si compraste tu piso por 120.000 euros y con gastos se te ha ido a los 140.000 y lo pones en venta por 150.000, el beneficio de esos 10.000 euros, será la cuantía o margen de negociación. Pero si te vas a vivir a una vivienda que te cuesta ahora 90.000 euros, puede que el precio de 140.000 sea el mejor ya que, renuncias al beneficio pero puede que te deshagas antes de la vivienda y de tener que pagar por dos casas.
También darte un consejo que por ser el último no debes de dejarlo de tener en cuenta. Si sabes que se vende y a qué precio, si sabes qué tiene tu piso que destaca sobre los demás (ya sea dentro por reformas o mejoras o fuera por servicios de valor añadido por la zona donde se ubique) y sabes cuál es el precio mínimo que cubre tu coste y te permita ser una base para negociar, solo te queda una cosa: cómo ponerlo en venta.
Es decir. Letrero con tu teléfono y tú lo enseñas. Encargas a una inmobiliaria para que lo enseñe por ti. Utilizas anuncios en prensa tradicional o Internet. ….. Cualquiera de estas opciones tiene un coste para ti que debes de contemplarlo a la hora de fijar el precio. Te debes de ir por uno u otro camino dependiendo del coste que tenga cada opción, de si puedes asumirlo o no, de si tienes toda la información de los tres primeros consejos o no, o incluso de la rapidez con que necesites venderlo. No pienses que este coste es un gasto, sino que debes de mirarlo como una inversión necesaria para la venta.
Para finalizar, un consejo que no es válido para todos los posibles vendedores, pero si para los que tienen hipoteca en el piso que quieren vender.
En la hipoteca que firmaste en su día hay una comisión que se denomina ‘comisión de subrogación’, que es un porcentaje de la deuda pendiente de la hipoteca y que suele ser de un 0,50%. Si tu comprador va a pedir dinero prestado, o sea, una hipoteca, si se subroga en tu entidad y asume tu deuda, con el pago de esa comisión pasará a pagar como diferencial el que tú tengas que, con toda seguridad, es mucho más bajo que los diferenciales que están dando las entidades hoy en día.
Realmente a ti poco te debe de importar lo que pague de hipoteca el comprador, pero puede ser una ayuda no obstante a la hora de vender tu piso el que sepas que hay esa posibilidad.
